Question 1

Quanto tempo demora vender uma casa em Portugal?

Accepted Answer

Depende sobretudo do preço inicial, não do mercado. Um imóvel bem precificado em zona premium da Grande Lisboa costuma chegar a contrato-promessa em 30 a 90 dias desde a publicação. Um imóvel acima do valor de mercado pode ficar meses sem propostas e acaba quase sempre a vender abaixo do que teria conseguido se tivesse entrado no preço certo — porque o anúncio envelhece e os compradores lêem o tempo em mercado como sinal de problema. O primeiro mês é o que concentra mais visitas: é quando o anúncio é novo para toda a base de compradores que já procurava naquela zona.

Question 2

Vale a pena dar exclusivo a uma imobiliária?

Accepted Answer

O exclusivo faz sentido quando a mediadora investe: fotografia profissional, vídeo, plano de marketing escrito, campanhas pagas e relatório periódico ao proprietário. Sem exclusivo, nenhuma mediadora investe seriamente num imóvel que pode ser vendido por outra no dia seguinte — e o resultado prático é o mesmo anúncio mediano replicado em cinco sítios, muitas vezes com fotografias diferentes e preços diferentes, o que desvaloriza o imóvel aos olhos do comprador. O que deve exigir em troca do exclusivo é um plano por escrito, um prazo definido e uma cláusula de saída se o plano não for cumprido.

Question 3

Que documentos preciso para vender uma casa em Portugal?

Accepted Answer

O conjunto habitual é: caderneta predial urbana (Autoridade Tributária), certidão permanente do registo predial, licença de utilização da câmara municipal, certificado energético, ficha técnica da habitação para imóveis construídos depois de Março de 2004, e documentos de identificação dos proprietários. Se o imóvel tiver hipoteca, é preciso pedir ao banco o valor de distrate. Em prédios em propriedade horizontal, a declaração de não dívida ao condomínio é normalmente exigida na escritura.

Question 4

O certificado energético é obrigatório para vender ou arrendar?

Accepted Answer

Sim. Em Portugal o certificado energético é obrigatório para vender ou arrendar e tem de existir já no momento da publicitação do imóvel — a classe energética deve constar do anúncio. É emitido por um perito qualificado inscrito na ADENE e tem validade de vários anos. Anunciar sem certificado é contra-ordenação, além de travar o processo quando chega a hora da escritura.

Question 5

Como se avalia o valor de mercado de uma casa?

Accepted Answer

Por comparáveis: transacções reais de imóveis semelhantes, na mesma zona, nos últimos meses — não por anúncios de outros imóveis, que mostram o que os vendedores pedem e não o que os compradores pagaram. A um comparável ajustam-se diferenças de área, piso, exposição solar, estado de conservação, garagem, elevador e vista. O preço pedido no portal é um ponto de partida com uma margem de negociação embutida; o valor de mercado é o que fecha. Peça sempre que a avaliação lhe seja entregue com os comparáveis à vista e não apenas com um número.

Question 6

Quem paga a comissão da imobiliária, o comprador ou o vendedor?

Accepted Answer

Em Portugal, na esmagadora maioria das transacções a comissão é paga pelo vendedor, que é quem contrata a mediadora através do contrato de mediação imobiliária. O comprador não paga comissão à mediadora que representa o vendedor. O comprador tem outros custos próprios: IMT, imposto do selo, escritura e registo, e eventuais custos de crédito e avaliação bancária.

Question 7

Que custos tem quem compra casa em Portugal, além do preço?

Accepted Answer

Os principais são o IMT (imposto municipal sobre transmissões, que varia com o valor, a finalidade e a localização do imóvel), o imposto do selo sobre a compra, os custos de escritura e registo predial, e — havendo crédito — a avaliação do banco, o imposto do selo sobre o financiamento e as comissões bancárias. As taxas e escalões do IMT são actualizados com o Orçamento do Estado, pelo que o valor concreto deve ser confirmado à data da compra no Portal das Finanças ou com o seu solicitador. Regra prática usada no mercado: reservar uma folga para custos de aquisição além do preço e do valor da entrada.

Question 8

Preciso de advogado para comprar casa em Portugal?

Accepted Answer

Não é legalmente obrigatório — a escritura é feita perante notário, e há solicitadores e casas prontas que tratam de todo o processo. É, no entanto, fortemente recomendável ter apoio jurídico independente quando o imóvel tem particularidades: heranças por partilhar, obras sem licença, usufruto, arrendatários em vigor, prédios em processo de legalização, ou quando o comprador não é residente em Portugal. O custo de uma verificação prévia é sempre inferior ao de um problema descoberto depois da escritura.

Question 9

O que é o CPCV (contrato-promessa de compra e venda)?

Accepted Answer

É o contrato em que comprador e vendedor se comprometem a celebrar a escritura em condições já fixadas: preço, prazo, forma de pagamento e estado em que o imóvel é entregue. É acompanhado do pagamento de um sinal. A regra do Código Civil português é dura de propósito: se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro. É o documento que dá segurança às duas partes entre o acordo e a escritura — período que costuma ser usado para aprovar o crédito e reunir documentação.

Question 10

O que é o CMI, o contrato de mediação imobiliária?

Accepted Answer

É o contrato escrito entre o proprietário e a mediadora, exigido por lei em Portugal. Tem de identificar a mediadora e a sua licença AMI, o imóvel e o seu estado registal, o preço pretendido, a remuneração acordada e o momento em que é devida, o prazo e o regime — exclusivo ou não exclusivo. Sem CMI assinado, a mediadora não tem direito a remuneração. É também o documento onde deve estar escrito o que a mediadora se compromete a fazer, e não apenas o que vai receber.

Question 11

O que é a licença AMI e como confirmo que uma imobiliária a tem?

Accepted Answer

AMI é a licença de mediação imobiliária emitida e fiscalizada pelo IMPIC, o instituto público que regula o sector em Portugal. Sem AMI é ilegal exercer mediação. O número AMI tem de constar dos contratos, do site e da publicidade da empresa, e pode ser confirmado na base de dados pública do IMPIC. Confirmar a AMI antes de assinar seja o que for é o passo de diligência mais básico — e o mais ignorado. A Metastate opera sob a AMI 22076, titulada pela METASTATE Unipessoal, Lda.

Question 12

Posso vender uma casa que ainda tem crédito habitação?

Accepted Answer

Sim, e é muito comum. O que acontece é que o empréstimo é liquidado no momento da escritura com parte do valor da venda: pede-se ao banco o valor de distrate, o banco emite a declaração e comparece (ou envia procuração) para o cancelamento da hipoteca. O que sobra depois de liquidar o crédito é o que recebe. O único cuidado prático é pedir o valor de distrate cedo, porque alguns bancos demoram dias a emiti-lo e isso condiciona a marcação da escritura.

Question 13

Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?

Accepted Answer

Sim, sem restrições de nacionalidade: cidadãos de qualquer país, residentes ou não, podem comprar imóveis em Portugal em igualdade de condições. Na prática são precisas duas coisas antes da compra: um NIF (número de identificação fiscal português) e, para a maioria dos processos, uma conta bancária portuguesa. Não residentes fora da UE costumam precisar de um representante fiscal em Portugal. Bancos portugueses financiam não residentes, normalmente com percentagens de financiamento mais baixas do que as oferecidas a residentes.

Question 14

Como obtenho NIF e conta bancária em Portugal sendo estrangeiro?

Accepted Answer

O NIF é pedido na Autoridade Tributária, presencialmente ou através de representante com procuração — quem não reside na União Europeia precisa de nomear um representante fiscal residente. Com NIF e documento de identificação, a abertura de conta num banco português é geralmente rápida; alguns bancos exigem também comprovativo de morada e de origem de fundos. É o passo que costuma atrasar mais os compradores internacionais, por isso convém tratar dele antes de fazer propostas, e não depois.

Question 15

Qual é a comissão da Metastate?

Accepted Answer

5% acrescido de IVA sobre o valor de venda, devida apenas com a escritura assinada. Sem retainer, sem custo de entrada e sem fees de marketing à parte: fotografia profissional, vídeo, dossier editorial, campanhas pagas e distribuição nos portais estão incluídos. Não há sucesso a meio — se o imóvel não vender, o proprietário não paga nada.

Question 16

Em que zonas de Portugal trabalha a Metastate?

Accepted Answer

Lisboa, Cascais, Sintra (com base própria na Quinta da Beloura), Oeiras, Estoril, Mafra, Ericeira e Comporta. A escolha é deliberada: são os territórios onde a equipa tem comparáveis próprios, contactos activos e conhecimento de rua. Fora destas zonas, a Metastate prefere encaminhar para colegas com presença local a aceitar um imóvel que não consegue servir bem.

Question 17

O que significa "um consultor por casa"?

Accepted Answer

Que cada imóvel tem um responsável único, do primeiro contacto à entrega de chaves, e que a carteira de cada consultor é mantida pequena de propósito. No modelo de volume, um consultor com trinta imóveis em mão só consegue dar atenção real aos dois ou três que estão prestes a fechar; os restantes ficam no portal à espera. O custo dessa escolha é angariar menos; o benefício é que quem vende connosco fala sempre com a mesma pessoa, e essa pessoa conhece o imóvel.

Question 18

Como contacto a Metastate?

Accepted Answer

Por email para info@metastate.pt, por telefone para +351 912 875 048, ou pelo formulário em metastate.pt/contacto. A equipa responde em português, inglês, espanhol e francês, normalmente no mesmo dia útil. A sede fica no Beloura Business Center, Bloco 5, 2710-693 Sintra; visitas ao escritório são por marcação.

Perguntas, respondidas.

Vender